Ota yhteyttä tai varaa ilmainen arviokäynti

Jätä yhteystietosi niin olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian!

opas asunnon myyjälle

OPAS ASUNNON MYYJÄLLE

Onko kodin myyminen ajankohtaista? Mietityttääkö sinua jokin kotisi myynnissä tai oletko pohtinut, miten asunnon myyntiprosessi etenee?  Tähän oppaaseen olemme keränneet vinkkejä, joita erilaisten kotien myynnissä tulee ottaa huomioon


vinkkejä asunto-osakehuoneiston myyntiin

Oletko myymässä kerrostalo- tai rivitalohuoneistoa? Vai onko puutalo-osakkeen tai paritalohuoneiston myyminen kenties ajankohtaista? Nappaa tästä vinkit asunto-osakehuoneiston myyntiin.

Mikä on asunto-osake?

Asunto-osakehuoneistoa myydessä tulee kiinnittää huomiota siihen, ettei myynnissä ole vain asunto, vaan myös osuus asunto-osakeyhtiöstä. Asunto-osakkeella tarkoitetaan nimensä mukaisesti osaketta. Asunto-osakkeen myyminen ja ostaminen onkin tosiasiassa osakekauppaa. Asunto-osakkeen omistaminen antaa tyypillisesti hallintaoikeuden kerrostalo- tai rivitalohuoneistoon, mutta myös esimerkiksi paritalo tai useamman erillistalon ryhmä voivat käyttää osakemuotoa.

Asunto-osakeyhtiössä päätöksenteko ja vastuu jakautuu kaikille osakkaille. Asunto-osakkeessa huoltotöistä vastaa usein huoltoyhtiö, jolloin asuminen on siltä osin huolettomampaa. Asunto-osakkeen osakas maksaa yhtiövastiketta hallitsemastaan osuudestaan, jonka on tarkoitus kattaa taloyhtiön huolto- ja ylläpitokuluja. Päätösvalta jakautuu yhtiökokouksissa yhdessä muiden yhtiön osakkeenomistajien kanssa.

Myymässä huoneistoa?

Huoneiston myynti lähtee liikkeelle kiinteistönvälittäjän arviokäynnistä. Oikea hinnoittelu on yksi tärkeimmistä onnistuneen asuntokaupan kulmakivistä. Tämän takia onkin tärkeää valita ammattitaitoinen välittäjä, joka pystyy toteuttamaan todenmukaisen hinta-arvion alueen markkinatilanteeseen ja omaan ammattitietämykseen nojautuen.

Kun pyyntihinnasta on päästy yhteisymmärrykseen, jättää välittäjä sinulle kaikki haluamasi palvelut sisältävän välityspalkkiotarjouksen. Tämän jälkeen solmit välittäjäsi kanssa enintään neljä kuukautta kerrallaan voimassa olevan toimeksiantosopimuksen.

Toimeksiantosopimuksen laatimisesta siirrytään myyntikuvien ottamiseen ja kohteen markkinointiin. Kattava myynti-ilmoitus ja oikeanlainen markkinointi vaikuttavat suuresti onnistuneen asuntokaupan toteutumiseen. Laadukkaat valokuvat houkuttelevat potentiaaliset ostajat asuntonäytölle. Näytönpaikan kohteiden valokuvauksen hoitaa ammattivalokuvaaja, jonka kanssa välittäjä sopii kuvauspäivän myyntiprosessin alkuvaiheessa.

Ennen kuin asunto laitetaan myyntiin, on tehtävänäsi täyttää tarkoin ja yksityiskohtaisesti myynti-ilmoitusta tukeva selostusliite. Selostusliitteen pohjalta välittäjä laatii myynti-ilmoituksen ja julkaisee kohteen Suomen suurimpiin asuntoportaaleihin.

Potentiaalinen ostaja löytyi – mitä nyt?

Asuntoesittely tuotti tulosta ja sopiva ostajaehdokas on löytynyt. Asiakas jättää ostotarjouksen mahdollisin ehtoineen. Välittäjä esittää ostotarjouksen sinulle, ja olet tyytyväinen kuulemaasi. Hyväksyt tarjouksen mahdollisin ehtoineen.

On aika valmistua kaupantekotilaisuuteen! Välittäjä sopii puolestasi ostajan kanssa siitä, miten asuntokauppa toteutetaan: perinteisesti vai digitaalisesti sekä kokoaa kaupantekotilaisuuteen vaadittavat asiakirjat kauppakirjoineen.

Asuinhuoneistokaupan asiakirjat

Asunto-osakehuoneiston myyntiprosessin yhteydessä tulee hankkia asiapaperit, joista selviää taloyhtiön viimeiset tiedot taloudellisesta tilanteesta ja korjaustarpeista. Asiakirjojen tulee olla ajan tasalla ja vastata todellisuutta. Myyjänä sinulla on tiedoksiantovelvollisuus ja näin ollen sinun tulee kertoa kiinteistönvälittäjälle rehellisesti esimerkiksi asuntoa koskevista vioista, puutteista tai tulevista korjauksista.

Myyntiprosessin aikana kiinteistönvälittäjä huolehtii seuraavien asiakirjojen hankkimisesta:
  • Isännöitsijäntodistus korjaustarveselvityksineen
  • Taloyhtiön tilinpäätös
  • Yhtiöjärjestys
  • Asunnon pohjapiirros
  • Energiatodistus

Huoneistokaupan verotus

Mikäli olet omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan ja asuntoa on tänä ajanjaksona käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, on asunnon myyntivoitto verotonta tuloa. Mikäli tämä ehto ei täyty, verotetaan myyntivoitto pääomatulona (30 % tai 34 %).

Jos asunnon myymisestä syntyy myyntitappiota, etkä ole asunut vakituisesti asunnossa yli kahta vuotta, voidaan luovutustappiot vähentää myyntivoitosta sekä muista pääomatuloista. Verotuksessa ei voida vähentää oman vakituisen asunnon myyntitappiota, mikäli saman asunnon myynnistä saatu myyntivoitto olisi ollut verovapaa.

Asunto-osakkeen ostaja on velvollinen maksamaan 2 % varainsiirtoveron. Asunto-osakkeiden verokantaan lasketaan esimerkiksi kerrostalo- ja rivitalo-osakkeet. Tämän lisäksi myös esimerkiksi liikehuoneisto, varasto, autopaikka tai lomaosake kuuluuvat asunto-osakkaiden verokantaan. Uusien asuntojen tapauksessa vero maksetaan kahden kuukauden sisällä omistusoikeuden siirtymisestä. Käytettyjen asuntojen tapauksessa vero maksetaan joko kahden kuukauden sisällä kaupanteosta tai heti kaupanteossa. Välittäjäsi kertoo kaupantekotilaisuudessa, miten ja milloin varainsiirtomaksu tehdään.
opas asunnon myyjälle

vinkkejä kiinteistön myyntiin

Onko omakotitalon myyminen ajankohtaista? Askarruttaako kiinteistökauppaan liittyvät kysymykset? Lue vinkit sujuvaan kiinteisökauppaan tai kysy ammattitaitoisilta välittäjiltämme apua!

Kiinteistö – omakotitalo, tontti vai vapaa-ajan asunto?

Arkikielessä sanalla kiinteistö tai kiinteistökauppa tarkoitetaan usein omakotitaloa ja sen ostamista tai myymistä. Määritteenä kiinteistö tarkoittaa kuitenkin itsenäistä maanomistuksen yksikköä tai määräalaa. Tämä voi olla esimerkiksi tontti tai tila, jolla sijaitsee kiinteä rakennus tai rakennuksia. Selkokielellä selitettynä: mikäli ostat kiinteistön, ostat yleensä määräalan, johon kuuluu kiinteä rakennus tai rakennukset.

Kiinteistön omistajana vastaat kaikista ylläpitotoimista itse. Huoltotyöt sekä pihan hoidon työmäärä vievät oman aikansa, mutta olet toki myös oikeutettu päättämään kaikesta itse ja remontoida kotiasi vapaasti, poislukien muutamia luvanvaraisia asioita. Kiinteistönomistajana asumiskustannuksesi muodostuvat esimerkiksi kiinteistöverosta, jätehuollosta sekä vesi- ja lämmityssopimuskustannuksista.   

Myymässä omakotitaloa?

Omakotitalon myynti alkaa aina kiinteistönvälittäjän arviokäynnillä. Oikea hinnoittelu on yksi tärkeimmistä onnistuneen asuntokaupan kulmakivistä. Tämän takia onkin tärkeää valita ammattitaitoinen välittäjä, joka pystyy toteuttamaan todenmukaisen hinta-arvion alueen markkinatilanteeseen ja omaan ammattitietämykseen nojautuen.

Kun pyyntihinnasta on päästy yhteisymmärrykseen, jättää välittäjä sinulle kaikki haluamasi palvelut sisältävän välityspalkkiotarjouksen.

Tämän jälkeen solmit välittäjäsi kanssa enintään neljä kuukautta kerrallaan voimassa olevan toimeksiantosopimuksen.

Toimeksiantosopimuksen laatimisesta siirrytään myyntikuvien ottamiseen ja kohteen markkinointiin. Kattava myynti-ilmoitus ja oikeanlainen markkinointi vaikuttavat suuresti onnistuneen asuntokaupan toteutumiseen. Laadukkaat valokuvat houkuttelevat potentiaaliset ostajat asuntonäytölle. Näytönpaikan kohteiden valokuvauksen hoitaa ammattivalokuvaaja, jonka kanssa välittäjä sopii kuvauspäivän myyntiprosessin alkuvaiheessa.

Ennen kuin asunto laitetaan myyntiin, on tehtävänäsi täyttää tarkoin ja yksityiskohtaisesti myynti-ilmoitusta tukeva selostusliite. Selostusliitteen pohjalta välittäjä laatii myynti-ilmoituksen ja julkaisee kohteen Suomen suurimpiin asuntoportaaleihin.

Potentiaalinen ostaja löytyi – mitä nyt?

Esittelyllä käynyt asiakas rakastui asuntoosi ja jätti ostotarjouksen mahdollisin ehtoineen. Välittäjä esitti ostotarjouksen Sinulle ja olet tyytyväinen kuulemaasi. Hyväksyt tarjouksen mahdollisin ehtoineen, kuten esimerkiksi kuntotarkastus tai kosteusmittaus.

Ehtojen täytyttyä ei muuta kuin kaupoille! Välittäjäsi sopii puolestasi ostajaosapuolen kanssa, miten asuntokauppa toteutetaan: perinteisesti vai digitaalisesti sekä kokoaa kaupoille vaaditut asiakirjat kauppakirjoineen.   

Kuntotarkastus – mitä, miksi, miten?

Kuntotarkastus tuo turvaa asuntokauppaan ja on niin asunnon myyjän kuin ostajan etu. Sen voi tilata myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä, mutta siihen tulee aina olla kohteen omistajan lupa. Kuntotarkastuksen on tarkoitus tarjota asuntokaupan osapuolille luotettavaa tietoa myytävänä olevan asunnon kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista käyttöturvallisuus- tai terveysriskeistä.  

Ennen asuntokauppaa tehty kuntotarkastus voi jopa nopeuttaa kodin myyntiaikaa. Tällöin myyjän on mahdollista tehdä pieniä korjauksia asuntoon jo ennen asunnon myyntiin laittoa. Puolueeton tutkimus kohteen kunnosta tekee myös asunnon hinnoittelusta helpompaa.

Kuntotarkastuksen tekijä tulee valita huolellisesti, sillä pahimmassa tapauksessa epäpätevän tarkastajan puutteellinen kuntotarkastusraportti voi johtaa harmillisiin ristiriitoihin kaupan osapuolten kesken. Kiinteistönvälittäjällä on usein valmiiksi tiedossa hyväksi todettuja kuntotarkastajia, joita voi suositella asiakkailleen. Hyvän välitystavan mukaan välittäjän suosittelemat kuntotarkastajat ovat sellaisia, jotka suorittavat tarkastuksen asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan.

Kuntotarkastus ei poista ostajan vastuuta ja näin ollen ostajan tarkastusvelvollisuus on voimassa, vaikka kohteeseen tehtäisiin kuntotarkastus. Ostajan ei siis ole mahdollista jälkikäteen vedota laatuvirheenä sellaiseen, joka on oletettavasti voitu havaita asunnon tarkastuksessa.

Lisätietoa ostajan tarkastusvelollisuudesta löydät asunnon ostajan oppaasta.

Kiinteistökaupan asiakirjat

 Kiinteistökaupan yhteydessä vaadittavat asiakirjat voivat vaihdella tapauskohtaisesti, mutta jokaisessa kiinteistökaupassa tarvitaan ainakin:
  • lainhuutotodistus
  • rasitustodistus
  • kiinteistörekisteriote
  • kiinteistönkartta sekä itse kauppakirja.
Kiinteistökauppa tapahtuu perinteisesti kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan läsnäollessa. Välittäjäsi hoitaa niin ajantasaiset asiakirjat kuin kaupanvahvistajat viralliseen kaupantekotilaisuuteen. Sinun tehtäväsi on lukea huolellisesti sinulle etukäteen lähetetty kauppakirja sekä pyytää mahdollisia ehtoja tai muutoksia kauppakirjaan.

Poikkeuksena on vuokratontti, jolloin kaupan käytännöt ovat hieman erilaiset ja esimerkiksi julkista kaupanvahvistajaa ei tarvita. Vuokranantajana voi toimia yksityinen tai kunta, kaupunki. Vuokrasopimusten pituudet vaihtelevat ja määrä sidotaan indeksiin. Kiinteistönomistuksesta poiketen maksat kiinteistöveroa vain rakennuksista.

Verotus kiinteistökaupassa

Kiinteistön ostaja on velvollinen maksamaan 4% varainsiirtoveron kuuden kuukauden sisällä kaupanteosta. Varainsiirtoveron maksu on täysin ostajan vastuulla. Kiinteistöjen verokantaan lasketaan määräosien ja -alojen, tonttien ja niihin kuuluvien rakennusten sekä yksittäisten rakennusten tai rakennelmien luovutus.

Kauppojen jälkeen kiinteistön omistaja on velvollinen maksamaan vuosittain kiinteistöveroa kiinteistön sijaitsemalle kunnalle tai kaupungille.

Myymässä mökkiä tai huvilaa?

Loma-asunnon myyntiprosessi on kiinteistökauppa siinä samassa kuin omakotitalokin. Tämä tarkoittaa sitä, että samat asiat pätevät niin loma-asunnon myymisessä kuin omakotitalon myymisessäkin. Loma-asunnon myymisessä kannattaa huomioida markkinoiden myyntisesongit.   

Lähteet: SKVL, KKV


Mitä meistä sanotaan

“ Suosittelen lämpimästi Näytönpaikkaa ja iso kiitos välittäjälle. Kotimme meni viikossa kaupaksi, välittäjä teki aivan loistavaa työtä. Koko homma saatiin maaliin nopeammin kuin osasimme kuvitellakaan.”
– Ari
“ Loistava palvelu, luotettava ja vielä mahtavampi välittäjätiimi.”
– Leena
“ Tehokasta toimintaa! Kiitos välittäjälle ja koko Näytönpaikan väelle ammattimaisesta toiminnasta.”
– Jorma
“ Aktiivista ja ammattimaista toimintaa, arvostan! Hyvää yhteydenpitoa myyjään sekä ostajaan.”
– Katriina

Ota yhteyttä tai varaa ilmainen arviokäynti

Jätä yhteystietosi niin olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian!